房地产开发企业何时缴纳土地使用税

什么是土地使用税

根据《城镇土地使用税暂行条例》第九条规定，对于新征用的土地，区分耕地与非耕地缴纳城镇土地使用税。征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳城镇土地使用税；征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳城镇土地使用税。

土地使用税是对使用国有土地的单位和个人，按使用的土地面积定额征收的税。以开征范围（城市、县城、建制镇、和工矿区）内的国家所有和集体所有的土地为课税对象，以实际占用的土地面积为计税依据，向土地使用人课征，属于以有偿占用为特点的行为税类型。

房地产企业的土地使用税什么时候交？

根据纳税义务发生时间规定

以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳城镇土地使用税。

何为“交付使用”：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号)文件第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”因此我国商品房买卖中所使用的“交付使用”的概念指的是：出卖人依合同约定将房屋交给买受人实际占有，买受人因此行使对房屋的占有权利。

房地产企业自合同约定交付或合同签订时间之次月起缴纳城镇土地使用税，至房地产项目交付之次月起，纳税义务人转移为房屋产权所有人。因此，房地产企业，自房屋交付之次月起调减城镇土地使用税计税依据，按未交付房产与已交付房产的建筑面积比例分摊计算城镇土地使用税。房地产开发企业从全部交房后的次月起，开发用地的城镇土地使用税为零。

随着房地产企业对建成的项目不断的销售，城镇土地使用税是逐渐减少的，到商品交付完毕，纳税义务也就终止。因此房地产开发企业在计算城镇土地使用税时就要注意计算方法，在计算城镇土地使用税实行按月比例扣除法较为合理。

即本月应纳税额＝本月剩余应税占地面积×月应纳税额

月应纳税额＝年应纳税额÷12

本月剩余应税占地面积=占地总面积－免税占地面积－已销售并交付房屋分摊占地面积

已销售并交付房屋分摊占地面积＝占地总面积×（已销售并交付房屋建筑面积÷可售建筑总面积）

城镇土地使用税实行按年计算、分期缴纳的征收方法。比如深圳的土地使用税按年缴纳，在第四季度才交。由于我国各地区存在着悬殊的土地级差收益，同一地区不同地段的市政建设情况和经济繁荣程度也有较大的差别。所以把城镇土地使用税税额定为幅度税额，拉开档次，每个幅度税额的差距规定为20倍。幅度税额还可以调节不同地区、不同地段之间的土地级差收益，尽可能地平衡税负。

还有一个土地使用税的时间确认节点问题，如果政府出让土地给某个企业，但是土地因政府原因一直迟迟没有交付给企业，过了几年之后才交付，那么土地使用税从什么时候开始缴纳呢？如果想知道就赶紧关注公众号吧！

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